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財報之外的“密碼”，碧桂園下一個十年發展靠什麼？

文/雲引

財經風象出品

3月25日，碧桂園披露了2024年財報。在新冠肺炎和不斷嚴峻的樓市大環境下，碧桂園依舊實現了穩健的業績增長。年報顯示，2024年碧桂園實現總收入約爲4,628.6億元，毛利約1,009.1億元，淨利潤約541.2億元，位列房企前列。

在發佈會上，碧桂園集團總裁莫斌表示，公司有信心未來三年每年錄得10%以上的權益銷售額增長，並保持各項經營指標同步增長。與此同時，莫斌向外界主動披露了機器人業務最新進展，並聲稱：“博智林機器人和機器人餐廳計劃在明年實現盈利。”

早在2012年，就有業內大佬預測中國房地產行業進入“白銀時代”，最近兩年更是喊出“活下去”的聲音。但碧桂園卻一直保持着業績的高速增長，即使在行業普遍認爲走下坡路的當下，碧桂園仍喊出了“未來三年10%”的增長，其底氣何在？

管理學家一直在探究的一箇問題是，企業的基業長青到底有沒有“密碼”？通過解碼碧桂園的財報內外，我們或許可以管中窺豹。

01

堅信中國城市化

今年開年之後，國內戶籍制度改革加快推進。

2月23日，中部省份江西發佈《關於促進勞動力和人才社會性流動體制機制改革的實施意見》，全面放開全省城鎮落戶條件，全面取消城市落戶限制，江西全省落戶零門檻了。

隨後的全國“兩會”上，國家發展改革委副主任胡祖才介紹，“十四五”期間要深化戶籍制度改革、優化城鎮化佈局、全面提升城市品質，其中最重要的是放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制。

這對中國城鎮化建設，對中國房地產企業來說，是一箇長期的利好。

截至2024年底，中國常住人口城鎮化率剛剛達到60%，戶籍人口城鎮化率才45%左右，對比發達國家75-80%的人口城市化率，我們還有很長的一段路要走。長期來看，看好中國城鎮化的發展，就是看好中國的未來。

在碧桂園剛剛發佈的2024年年報中，碧桂園繼續在年報中看好中國城鎮化發展。碧桂園給自己定下的目標，“繼續做城鎮化征程的領跑者，爲人民提供好房子，爲社會進步和現代化做貢獻，一百年一百年地做下去。”

年報顯示，截至2024年12月31日，碧桂園業務遍佈中國內地31個省/自治區/直轄市、289個地級市、1,350個縣/鎮區，是行業內佈局最廣泛的房企。

碧桂園創始人楊國強說，企業與個人的命運，和國家發展息息相關，“如果沒有國家的強大，就沒有碧桂園的2024-09-19。”

很多人在問，碧桂園爲什麼能成爲行業第一。看碧桂園財報，我們能更清晰地感受到碧桂園這種深刻把握住國家與時代發展脈動的節奏，而這或許是很多人看到卻忽略了的“祕密”。

02

長期主義和實用主義並存

2024年對房企來說並不容易。一方面，新冠肺炎疫情的洶湧來襲爲經濟發展按下了暫停鍵，各行各業都在與這場前所未有的危機作戰，協力渡過難關。

毋庸諱言，房地產行業也受到了較強的衝擊，國家統計局公佈的房地產開發景氣指數顯示，2024年2月，該指數由1月的100.31驟降至97.42，雖然之後微弱回升，但到6月也僅恢復至99.85。

另一方面，越來越嚴的監管政策，融資環境趨緊，融資成本明顯上升，作爲資金密集型行業，明顯能感到壓力。

面對壓力，碧桂園堅守長期主義和“極致的實用主義”。

因爲長期主義，面對疫情，碧桂園第一時間站出來，捐贈2億元設立抗疫基金，並從全國18個省份採購1800噸物資馳援一線，是第一批爲抗疫竭盡全力的民企。

在履行社會責任的同時，碧桂園努力穩發展，保開工，修煉內功，加強自身建設，以“一率五力”（高效率、成本力、產品力、營銷力、服務力和科技力）推動企業的發展。2024年，碧桂園連續第三年將“全競提升”作爲年度主題，進一步通過自我檢視全面提升全週期綜合競爭力，邁向高質量發展階段。

因爲“極致的實用主義”，所以碧桂園將滿足人民的需求放在首位。新冠疫情發生以來，健康居住理念更加深入人心、健康住宅產品需求凸顯，碧桂園迅速啓動產品力全面梳理與提升，推出健康住宅產品、健康家居升級、安全健康智慧服務。今年年初，基於對450萬戶業主居住需求的跟蹤調研，碧桂園又全新推出“星、府、雲、天”四大產品系列，突出“極致的實用主義”，闡釋了碧桂園對現當代美好人居產品的最新理念。

如果說長期主義是讓企業堅守的初心，那麼實用主義就是促使企業不斷成長的使命。碧桂園都有。

03

稟賦與努力缺一不可

《基業長青》一書作者詹姆斯·柯林斯認爲，長壽的企業，如同長壽的人，長壽一方面是先天基因，另一方面是後天因素。

碧桂園的先天基因，來源於其創始人楊國強。作爲一位從社會基層走出來的企業家，楊國強骨子裏對農民的那種樸素的感情一直支撐着碧桂園的發展。2018年6月，碧桂園宣佈進軍現代農業，建立鳳凰優選，優化農產品供應鏈，通過高標準挑選和全鏈路品控，給消費者帶來從田間到餐桌的健康體驗。此外，碧桂園一直堅持扶貧事業，楊國強及其家人累計參與社會慈善捐款超87億元，碧桂園主動承擔起全國16省57縣的精準扶貧和鄉村振興工作，直接受益超49萬人次。

碧桂園的後天因素，是緊跟時代步伐的勇氣與決心。這又以碧桂園的機器人產業尤爲典型。

碧桂園進入智能機器人產業，一開始很多人是懷疑的，但短短兩年多的時間裏，碧桂園高科技產業顯現出蓬勃的生命力。自2018年7月創立以來，碧桂園旗下全資子公司博智林重點聚焦建築機器人及智能施工設備的研發應用，從自主研發、製造到工程全週期應用，建築機器人邁入商業應用階段，智能建造產品及技術實現諸多“零”突破，填補行業空白。截至2024年2月，博智林機器人已在超過15個項目中開展試點應用，累計應用施工面積達80萬。中國科學院院士、清華大學人工智能研究院院長張鈸教授認爲：“碧桂園目前已經交付了大批量的機器人，已走在了全國乃至世界智慧建造和建築機器人領域的前列。”

一家企業的成長，先天的稟賦與後天的努力，缺一不可，碧桂園就是極佳的例子。

04

下個十年的三大機會

追求永續經營，打造長青基業，持續爲社會創造價值，就需要日復一日、年復一年地堅持財務更穩健、生產更安全，行穩才能致遠，就需要不斷引領、滿足消費升級的需求。這是一枚硬幣的正反面。

縱觀碧桂園的發展，我們發現，很多企業聲稱自己是“節奏大師”，能夠踩準時代的節拍，但多少有以偏概全之嫌。碧桂園的成長，讓我們看到未來至少十年之內，中國發展的機會所在：

首先是跟着中國的城市發展去走，深耕中國小城鎮，深耕城市羣，這是碧桂園崛起的機會與未來發展的重點。

其次是服務農村、農業和農民，中國農村有廣闊的市場，服務“三農”，既是初心使命，更是機遇所在，未來中國的服務升級，消費升級，重點都會在這裏。

再次是堅信科技興國。房地產行業就不能玩科技？沒有的事，未來十年，科技將進入各行各業。

當然，未來十年，房地產行業會產生什麼樣的變局無法預測。但是行穩致遠，機會留給有準備，又努力的人。成功可能無法複製，但可以借鑑，解碼碧桂園的成功“密碼”，至少可以讓我們見證未來這家房企的蛻變。

碧桂園年報中，持作銷售已落成物業相當於我們說的流動資產中的什麼會

碧桂園是房地產企業，

持作銷售己落成物業相當於通常所說的庫存商品科目

中期利潤縮水超90%，碧桂園能熬過今年嗎？

中期利潤縮水超90%，碧桂園能熬過今年嗎首先是因爲碧桂園自身有充足的的流動資金，其次就是碧桂園的影響力還是非常深遠的，再者就是今年處於一箇疫情的狀態所以利潤縮水是正常的，另外就是後期房地產企業會遇到一箇轉折點。需要從以下四方面來闡述分析中期利潤縮水超90%，碧桂園能熬過今年。

一、因爲碧桂園自身有充足的的流動資金?

首先就是因爲碧桂園自身有充足的的流動資金，對於碧桂園而言有充足的的流動資金是非常重要的這樣子可以加強碧桂園對於一些應急事件的處理能力，並且可以讓碧桂園持續獲得一箇長期的發展。

二、碧桂園的影響力還是非常深遠的?

其次就是碧桂園的影響力還是非常深遠的，對於碧桂園而言影響力還是非常深遠的主要就是碧桂園在不斷的衍射出一些品牌的建設，並且碧桂園的品質對於很多的人而言都是認可的。

三、今年處於一箇疫情的狀態所以利潤縮水是正常的?

再者就是今年處於一箇疫情的狀態所以利潤縮水是正常的，對於今年中期的時候國內很多的城市都爆發了對應的疫情所以房地產行業處於一箇低迷的狀態也是非常正產的。

四、後期房地產企業會遇到一箇轉折點

另外就是後期房地產企業會遇到一箇轉折點，後期的時候房地產行業會遇到很多的轉折點，，可以幫助房地產多渠道縱深式發展，並且很多的人羣有購房的需求。

碧桂園應該做到的注意事項：

應該加強多渠道的建設，並且主動在一些後期的時候釋放一些政策福利來吸引消費者，這樣子可以提高對應的房產銷售轉化率。

行業調整下，你應該讀懂碧桂園（02007）穿越週期的戰術

對於2019年內房股行情展望，此前市場大體認爲：一線地產股搭臺，二線地產股唱戲。

從克而瑞最新發布的6月份銷售數據來看，房企集中度、門檻等數據雖然普遍有所提升，但在行業集中度的增速上，TOP30房企表現明顯低於去年同期，而TOP3房企權益金額集中度達10.5%，同比提升0.8個百分點。由此可見，資源高度集中於龍頭房企，規模房企繼續保持穩健高質量發展。

站在目前時間點上，行業調整期下，對於龍頭碧桂園而言，穿越週期的能力顯得尤爲重要，投資者不妨以這個角度重新審視擁有完善城市佈局的碧桂園(02007)。

從上半年的銷售表現來看，經歷一季度的“小陽春”之後，房地產市場熱度在5月以來有所回落，如碧桂園5月單月銷售金額同比減少5%以內,6月份的銷售額同比增長5%，對比主要以一二線爲主的房企銷售額6月份同比增速均出現20-50%的降幅，碧桂園屬於一箇中規中矩的銷售表現。

大灣區、長三角都有“餘糧”

2019年碧桂園提出了“提升全週期綜合競爭力”的發展目標與戰略規劃，即在銷售業績穩健增長的基礎上，進一步提升安全、質量、效益等指標。

所謂“提升全週期綜合能力”，對於碧桂園而言，最大的優勢是“大灣區、長三角”的豐厚土儲。

時值中國房地產行業正在加劇轉型、加速重構，各路開發商紛紛搶佔粵港澳大灣區戰略高地，用一句“得大灣區者得天下”並不爲過。

在衆多房企中，碧桂園無疑成爲大受益者：截至2018年年底，公司在粵港澳大灣區的土地儲備超過5000萬方，遠遠超過其他企業。擁有大灣區的土儲貨值5713.4億元人民幣（單位下同），佔到了30家房企總量的10%。

憑藉着大灣區充足及優質的土儲，2018年碧桂園國內權益合約銷售前十城市中，就包括粵港澳城市惠州、佛山、東莞及廣州，其中惠州更是位居各城市銷售魁首，2018年權益合約銷售達210億元，佔到了總權益銷售佔比的4%，市場佔有率排名第一。

除了在大灣區佔據規模優勢之外，碧桂園在長三角區域也有廣泛佈局。據克而瑞統計，碧桂園在長三角區域的貨值屬於第一梯隊,超過5000億?

過去十年，長三角爲兵家必爭之地，從閩系房企搬總部、搶登上海灘，再到今年“兩會”期間，“長三角一體化”被提升到國家戰略高度，在長三角地區擁有大量優質土儲的碧桂園，未來也將在該區域佔得先機。

不管在任何時代，優質的土儲是房企必備的“糧草”，碧桂園豐富的土儲不僅僅在廣闊的三四線城市，對於高投入產出比的都市圈和區域，碧桂園也是厚積薄發，這都將持續爲其業績增長提供動力。

穩增長與降負債

相較於2018年6660億元的貨值，2019年碧桂園貨值高達7800億元，從克而瑞公佈的第三方數據來看，碧桂園上半年以3700億的操盤金額以及2797.9億的權益銷售金額，雙雙位居行業領先。

此外，碧桂園今年業績確定性很高，2018年底6630億的已售未結，意味着2019年90%的銷售收入已被鎖定。中金預計碧桂園2019、2024年收入分別同比增長24%、21%，盈利有望同比增長20%、15%。

值得一提的是，近來碧桂園近來加大對一二線市場的投資，提高了未來銷售的可見度。

另外，碧桂園放慢規模增速後,淨負債率持續下降,2018年淨負債率爲49.6%，財務結構更加穩健，如截止到2018年底,淨借貸比率爲49.6%,借貸成本6.1%,可動用現金2425億,現金短貸比1.92倍?

綜上，憑藉穩健增長銷售以及持續降低淨負債率，碧桂園的安全邊際逐漸提升，後續的增長潛力足以支撐股價持續上漲。

穆迪也指出，碧桂園目前的Ba1評級反映出其強勁的銷售,主要源於其穿越週期的執行力?廣闊的地理覆蓋和國內較大開發商的地位?

規模之上，ROE更具彈性

回過頭來看，憑藉廣闊的地理覆蓋，銷售強勁的同時，碧桂園盈利能力能否跟上呢？

衆所周知，巴菲特選擇的公司，都是ROE超過20%的公司，如果只能用一種指標作爲投資的依據，巴菲特會毫不猶豫地選擇ROE。

據智通財經APP統計，如果按照巴菲特的選股邏輯，在目前港股市場上，能符合巴菲特選股標準的股票的確鳳毛麟角，但都有不俗的回報率。

據智通財經APP統計，這11家港股上市公司，在2011年至2018年間，股價平均漲幅高達291%，而同期的恆生指數僅有12.20%的漲幅。

值得注意的是，碧桂園自2011-2018年期間，僅有2015、2016年ROE低於20%，但是自2017年開始，其ROE已連續兩年站上30%水平。

匯豐預計碧桂園2024年預期淨資產收益率將持續超過30%。

由此可見，碧桂園良好的淨資產收益率得到了很好的保證，匯豐銀行認爲，即使假設碧桂園2019年合約銷售額同比下降10%，相應減少2024年的銷售收入，股本回報率也只會下降2.2個百分點。

從目前大環境來看，資金面、多地政策邊際收緊，但總體政策寬鬆程度好於去年；此外，鑑於去年三季度銷售數據有所放緩，今年三季度將受益於去年低基數效應，房企總體增速或將有所提升，龍頭、二線房企有望持續保持強勢。

按照價值投資者們關注的市盈率來看，地產板塊處於估值窪地。目前地產股股價對應2019年的淨利潤，TOP10房企均未超過10倍市盈率，這意味着業績持續增長、財務穩健、回報率高的碧桂園具備較大的估值修復空間，回調即買入機會。